以租代售，

　　是一场什么样的游戏？

　　上周，本报报道了城北香槟之约单身公寓“以租代售”的现象，引起了买房者的广泛关注。

　　本报记者继续深入调查后发现，“以租代售”并非仅此一家，并且隐约有成为风潮的趋势。用买一套房子的钱“购买使用权”到底是利是弊？在这个背后隐藏着什么样的风险？买家如何与卖家玩这个游戏？我们特此请教了专业人士。

　　43万元买的是

　　50年租用权

　　27岁的杭州人宁先生怎么也没想到，去年年底购买的一套小户型的单身公寓，会在全家掀起那么大的风波。

　　2005年新年刚过，宁先生的父母觉得是时候给儿子买一套新房准备结婚了，便把40多万元现金打进儿子的账户，让儿子和准儿媳自己拿主意选一套房子。经过大半年的奔波，小两口对城西一个楼盘的单身公寓非常感兴趣，觉得那房子面积虽然不大，只有50多个平方米，但由于是LOFT结构，层高达到3.9米，户型结构非常现代时尚。看到儿子和准儿媳对房子赞不绝口，两位老人马上同意购买。

　　等到年底时，儿子拿回一张合同，却让两位老人傻了眼，这买房子怎么拿回一张租赁合同呢？细问之下才知道，这套房子目前是没有独立产权证的，儿子花43万元买来的，只是50年的使用权。这让二老很恼火：“按照中国的老习俗，买房子那是安身立命的，以后还指望房子升值养老呢，现在弄回这么个房子，这不是花冤枉钱吗？”宁老先生对这件事情很想不通，他说，杭州有那么多房子，儿子偏偏要买没有产权的房子，这不是跟钱过不去吗？

　　老人越想越想不通，一怒之下老毛病犯了住进了医院。

　　不过，宁先生的想法和老先生不同，他说，老爸其实没必要这么想不开，这签租赁合同也是没办法的事情，人家房产商也说了，2008年12月31日前肯定能办出的，就算办不出，还能补偿1200元/平方米的钱呢，不是也很划算吗？    

　　杭州这样的楼盘

　　不在少数

　　的确，杭州楼市近年来出现了一些新的现象，这种没有独立产权证的房子也渐渐多起来了，按业内人士的话来说，这是“以租代售”的一种新形式。像城北据说已经“销售”掉50%的单身公寓——香槟之约，就是因为土地性质的限制目前只能签定《使用权转让合同》，能否真正拿到独立分割的产权证还是未知数。还有黄龙村一带的写字楼、商务楼以及城西的西溪锋尚等楼盘，都是由于土地性质的限制，不能像普通商品房那样获得分割好的产权证，只能以“以租代售”的形式出售使用权，年限是50年。

　　也就是说，消费者付出几十万元的房款，获得的只是房子50年的使用权，这的确让人有些想不通。

　　没产权

　　不能享受升值利益    

　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋认为，和国外土地私有不一样的是，中国的土地是国有的，这就造成了部分房产企业“以租代售”的现象。一般说来，如果房产商获得的土地是以下几种性质，其开发的楼盘就很有可能会受到相关政策的限制。比如说政府对城中村进行改造，给村里留下10%的土地作为集体用地，这部分土地上所建造的房子产权是不能分割的；另外，如果是科技教育用地性质，其产权也是不能分割的；第三块是政府划拨用地，用于兴建厂房或职工宿舍，产权也是不能转让的，但现在这种土地性质已经很少见了。

　　余先锋说，对于房子来说，长期租房和买房在房屋的使用性质上其实没有太大的差别，只是房子不是普通的消费品，它是具有升值空间的。如果拥有的是房子的产权，那么当房子升值以后，你可以借助转卖来获得房子的升值利益，但一旦拥有的只是房子的使用权，是无权对房子进行转卖的，也就是说不能享受房子带来的升值利益。这才是两者最大的区别。 （下转C2版）