城市假日

　　了解一个城市，首先要了解的是这个城市的建筑，从某种意义上说，赋予建筑乃至城市生命与灵魂的，正是这座城市的精英开发商。

　　本报和今日早报联合推出的“2006年最具价值潜力楼盘评选活动”推出后，由早报置业顾问团评选出十大楼盘价值衡量标准。为进一步探索楼盘价值标准，为广大老百姓置业提供客观依据，“2006年杭州楼市价值分析报告研讨会”于6月20日下午在浙江日报大楼3楼会议室隆重举行，50多位房产老总畅谈了他们如何凭借品牌、楼盘创造发现城市的价值。

　　绿城集团副总经理裘剑平

　　居住价值是核心

　　在过去10年杭城20大价值楼盘中，绿城在前七位中占据了3个，这说明了消费者对绿城产品的认同，消费者和中介机构对楼盘升值情况是最具发言权的。对于消费者来讲，升值潜力更多是体现了一种居住价值。从桂花城到翡翠城，绿城一直在为消费者发现和营造居住价值。

　　对于绿城正在打造的翡翠城，主要通过四个方面提升居住价值，也就是未来的升值潜力。第一是绿城的品牌，绿城多年的开发经验和在杭州市场上的美誉度，使翡翠城具有独特的优势。第二是品质，翡翠城是绿城桂花城系列的集大成者，在建筑、景观、新材料和工艺方面都有很大的提升。举例说，桂花城地下车库顶覆土的厚度只有30多厘米，只能种些灌木;而在翡翠城，这个顶覆土的厚度就达到了1米，完全可以种植乔木，绿化就有很大提升。第三是开发模式，翡翠城总面积达1400多亩，规划8500多户人家，真正实现了从“小区”到“市区”的转变。第四是翡翠城的区位优势，它不仅距离西溪湿地仅1公里，而且是城西的自然蔓延，是闲林板块离市中心最近的大型楼盘。

　　滨江房产副总经理朱立东

　　发现附加值

　　金色海岸的成功，我个人认为其升值潜力是做足了房子之外的附加值。应该说，地理位置在同一区域里的楼盘，从房子本身来说是没有太大差别的，比如材质什么的，但是每个楼盘所挖掘的附加值却是在角度和深度上大大不同。比如说有的侧重相对较低的价格。

　　但对金色海岸来说，我们最成功的是因为在江景这个地块做了精装修的豪宅，这些因素使得金色海岸具备了稀缺性，在此之前，还没有哪家房产公司在这个区域做这样的产品。开发商认为“只有饱和的产品，没有饱和的市场”，即便是宏观调控，也仍有买者存在，这就要求房产品具备一定的差异性。做纯粹的豪宅，也是考虑到目标客户群的消费差异性，比如有钱人可能不愿意和没钱的人住在一起，反过来也一样，没钱的人也不愿意和有钱的人住在一起，所以就要根据产品的细分对附加值做充分的考虑。

　　顺发房产副总经理陈瑞

　　板块发展潜力决定价值

　　我们都在说，价值决定价格。那么，什么决定价值呢？比如北京的四合院、上海的石库门、西湖的老房子，因为无可代替的稀缺性，决定了它们的价值。但是对普通社区来说，房子本身的价值可能并不能决定其日后的升值潜力，主要决定因素应该是房子之外的区域价值的人文关注度。

　　比如市中心的房子，未必将来一定升值，因为其利好都已经被挖掘得差不多了，我认为还是要看未来板块的发展潜力，现在大家造的房子都差不多，但是在居住理念上却有很大的差异性。所谓“小盘造房子，中盘造社区，大盘造生活”，比如佳境天成一次性交房的开发模式，就是想让楼盘的可居住度和舒适性一次到位。

　　欣盛房产副总经理李晓桃

　　业主满意度决定是否升值

　　业主的满意度高，其实也是一个楼盘升值价值的体现。

　　业主满意度在很大层面上来自物管，南都德迦的物管公司为住户提供的服务，让这里不少住户不愿意搬离。我在我孩子的一篇作文里就深刻体会到这点，他在作文里写到“保安叔叔每次都帮常出差的妈妈把行李送到家”——虽然只是这么简短的一句，但你可以体会到一个服务到位的物管公司对一个楼盘居住价值的提升是多么直接而有效。

　　此外，服务的增值也是升值潜力楼盘应该具备的因素。在时下当红的“会所管理”其实就是服务增值，南都在这方面更是不吝啬于投资，我们刚刚谈好的国际知名设计团队为我们做了1套样板房、7个大堂设计，南都光是设计费就付350万，因为我们深知只有不吝于投资，才能提高居住价值、提高业主的满意程度。

　　华立房产营销总监李芬茄

　　每个人心中都有自己的标准

　　这是一个市场细分的时代，每个楼盘有着各自的市场细分和目标客群细分，因此不同的人看重楼盘的点不尽相同。

　　自住买房的人是看重楼盘使用价值，他们从服务、文化、人文、户型等几大方面来看居住，以此来评判楼盘的价值；这一类人是不会脱离成本，只追求房产开发商的品牌附加值。而长线投资房产的，他们对自然、景观的关注势必也会比较长远，他们看中地段的稀缺性，以此来确定房产的价值。

　　瑞立房产副总经理戴法官

　　开发商素质是本源

　　一个楼盘要具有升值前景，首先开发商很关键。开发商是否有很好的理念？管理好不好？是不是很用心在做？规划设计、景观设计、工程施工单位能否很好地理解开发商的意图？

　　开发完成后，物业管理也很重要。因为它的功能就是保值增值；而业主的构成则也是提升楼盘价值的一大因素，如果你的邻居非常有素质，住在这样的小区里还是会让人期待的。

　　新南北房产副总经理陈列平

　　合理的价格，决定升值空间

　　说到升值潜力，当然是考量一个楼盘的综合素质，但我个人觉得，“升”的本意包含了一个实在的空间，也就是说，如果要“升”，那么楼盘在购买时必须要有一个合理的价格，未来才有一个升值空间可以期盼。

　　除此之外，我个人觉得，楼盘的价值主要由三个部分构成。一是房子本身的价值，包括楼盘所占有的公共资源和楼盘本身的品质设计、建材和工程质量。CBD楼盘，或者说湖景房，事实上是因为地段的因素占有了更多公共资源；二是楼盘本身的使用价值，也就是说居住价值，业主对楼盘的满意度，住得是不是舒适；第三是楼盘的附加值，这方面主要是开发商的品牌以及楼盘的物管服务。

　　广瑞房产总经理林朝强

　　规划前景才是制胜法宝

　　先说说升值，尽管不同的楼盘有不同的升值空间，但我觉得整个房地产市场不会再出现2005年前几乎所有楼盘都大幅升值的那种情况，在目前的市场背景下，真正好的楼盘、有个性的楼盘才具备升值潜力。

　　拿瑞城来说，我们做的是运动房产的概念，把房地产和休闲体育结合起来，和旅游结合起来，想做一个休闲房产品的尝试，因为体育是目前居住者和旅游者都非常看重的，这也促成了我们打造体育休闲房产项目的决心。通过全球性的招标，我们描绘了这样一种生活模式：坐在咖啡厅里喝咖啡，你可以看到隔壁的人正在打网球，因为室内相对独立的空间，是用透明材质完成“分割”的。